GNE&P – Immobilier professionnel : détention et financement

La propriété des locaux dans lesquels est exercée l’activité professionnelle permet d’assurer la stabilité et la permanence du lieu d’exploitation et de contribuer à la constitution d’un patrimoine immobilier, soit pour le chef d’entreprise, soit pour l’entreprise elle-même.

Le choix du mode d’acquisition et de détention des locaux professionnels répond à des critères économiques, juridiques et fiscaux divers qu’il convient de concilier afin d’en permettre l’optimisation. Il n’existe pas de mode de détention idéal, celui-ci devant être mis en place à l’a une des objectifs à atteindre qu’il conviendra de définir préalablement à toute opération :

– Constituer un patrimoine immobilier pour le chef d’entreprise ou l’entreprise, limiter les risques d’appréhension du patrimoine immobilier liés à l’activité économique, constituer un complément de revenus pour le chef d’entreprise et notamment lors de son départ à la retraite, améliorer la solvabilité financière de la société d’exploitation, limiter la fiscalité pendant la période de détention et en cas de vente ultérieure, favoriser la transmission du patrimoine…

L’option retenue pour le mode de détention va avoir des conséquences fiscales importantes pendant toutes les phases de la vie de l’immeuble. Des choix d’optimisations fiscales doivent donc être réalisés au moment de l’acquisition (déduction ou non des frais d’acquisitions) puis lors de la phase de détention (IS ou IR) et enfin lors de la phase de cession (impôt sur la plus-value). Au cours de chacune de ces étapes, il est donc important de solliciter l’aide de son notaire afin de s’assurer que la situation soit bien la plus avantageuse possible.

Traditionnellement, deux solutions sont envisagées :

– Le chef d’entreprise acquiert l’immeuble à titre personnel ou via une SCI interposée, un bail est ensuite signé entre le chef d’entreprise et la société d’exploitation. La souplesse de la SCI, la grande liberté contractuelle, les avantages juridiques et fiscaux sont autant de raisons de l’utiliser. Pour autant, la détention directe par le chef d’entreprise peut parfois être préférable.